Wann Vermieter kündigen dürfen und Kündigungsfrist

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– Update:

Gut zu wissen

  • Die Kündigung muss als ein schriftliches Dokument vorgelegt werde
  • Der Grund der Kündigung muss im Schreiben genannt werden

Vermieterkündigung: Wann darf der Vermieter kündigen?

Die Kündigung des Vermieters gilt grundsätzlich nur in Ausnahmefällen (§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters BGB). Für Vermieter richtet sich zudem die Kündigungsfrist danach, wie lange der Mieter schon in der Wohnung wohnt. Je länger in der Wohnung der Mieter wohnt, desto länger ist Kündigungsfrist.

Bei der Kündigung des Mietvertrages muss sich der Vermieter an formale Vorgaben halten:

  • Die Kündigung muss schriftlich und als Brief erfolgen. Also keine E-Mail, Fax, SMS oder Telefonanruf sind gültig.
  • Der Vermieter muss die Kündigung unterschrieben. Wenn mehrere Personen Vermieter der Wohnung sind, müssen alle unterschreiben. Unterschreibt ein Verwalter, Anwalt oder nur einer von mehreren Vermietern in Stellvertretung von den restlichen Vermietern, muss dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht beiliegen.
  • Stehen mehrere Mieter im Vertrag, muss sich die Kündigung in der Regel an alle im Vertrag aufgeführten Mieter richten.
  • Aus der Kündigung muss klar hervorgehen, auf welche Wohnung oder auf welchen Mietvertrag sich die Kündigung bezieht.
  • Der fristlosen Kündigung muss in der Regel mindestens eine Abmahnung vorausgehen.
  • Der Grund der Kündigung muss im Schreiben genannt werden.
  • In der Kündigung muss eine Kündigungsfrist gesetzt werden. Das bedeutet der Vermieter muss dem Mieter mitteilen, zu welchem Datum er die Wohnung räumen muss.

Wann dürfen Vermieter Kündigungsfristen verkürzen?

Die Vermieter können die Kündigungsfristen verkürzen, nämlich dann, wenn es nicht zumutbar ist, dass ein Mieter länger in der Wohnung bleibt. Zum Beispiel, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht bezahlt hat. Dann kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

Der Vermieter kann den Vertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 BGB).

In geringfügigen Fällen, wie zum Beispiel nächtliche Ruhestörung oder Hundehaltung trotz Tierhaltungsverbot, muss der Vermieter vor einer Kündigung zunächst eine Abmahnung schicken (§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund BGB).

Bei den Kündigungsgründen wie „vertragswidriger Gebrauch“ und „Störung des Hausfriedens“ muss schon etwas sehr schlimmes passiert haben, damit der Vermieter fristlos kündigen kann.

Nach den bisherigen Rechtsprechung (sudska praksa), sind diese fristlosen Kündigungsgründen, rechtmäßig:

  • das frei Fliegenlassen von mehr als 100 Vögeln
  • Einbau eines Fensters auf eigene Faust
  • Heroinhandel
  • das häufige Füttern von Tauben
  • Stromdiebstahl
  • vorsätzliche Sachbeschädigung
  • schwere Beleidigungen und tätliche Angriffe auf den Vermieter oder andere Mieter

Kündigungsfrist für Vermieter

Wenn im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist, als im Gesetz vorgesehen, steht, so gilt diese Frist nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, das gilt nicht für den Vermieter. Der Vermieter muss die gesetzlichen Fristen einhalten. Nur der Mieter darf mit einer kürzeren Frist kündigen.

MietdauerKündigungsfrist
bis 5 Jahre3 Monate
5 bis 8 Jahre6 Monate
ab 8 Jahre9 Monate

Die Vermieterkündigung muss bis zum dritten Werktag des entsprechenden Kalendermonats zugestellt werden und gilt (bei der dreimonatigen Kündigungsfrist) zum Ablauf des übernächsten Monats. Erhält der Mieter die Kündigung beispielsweise am 3. Februar, endet das Mietverhältnis dann am 30. April. Kommt die Kündigung erst später beim Mieter an, verschiebt sich das Auszugsdatum um einen Monat (§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung BGB).

Widersprüche bei der Mietkündigung

Es gibt Situationen, in denen die Kündigung des Vermieters ungerechtfertigt ist.

Nach § 574 BGB kann ein Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn die Kündigung eine ungerechtfertigte Härte für den Mieter, seine Familie oder ein anderes Haushaltsmitglied bedeuten würde.

Eine solche Härte liegt z. B. vor, wenn kein zumutbarer Ersatzwohnraum gefunden werden kann, wenn der Mieter behindert oder schwer krank ist oder wenn eine Abschlussprüfung unmittelbar bevorsteht.

Nach § 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) muss der Widerspruch gegen eine Kündigung schriftlich erfolgen. Wenn du ihn abschickst, muss er spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingegangen sein. Die Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter den Mieter rechtzeitig über die Möglichkeit eines Widerspruchs informiert hat. Wenn der Vermieter dich nicht informiert hat, kann dein Widerspruch auch später eingereicht werden.

Unverzichtbare Informationen

Alles über die Kündigung eines Mietvertrags durch einen Mieter findest du im Artikel Wie kündige ich den Mietvertrag?

Nach Übergabe der Wohnung oder des Hauses muss der Vermieter die Kaution zurückerstatten – Details dazu im Artikel Mietkaution Rückzahlung.


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