Dobro je znati
- Kao najmoprimac imaš pravo na smanjenje najamnine ako unajmljeni stan ili kuća imaju nedostatke ili su na drugi način neupotrebljivi za stanovanje
Što je smanjenje najma (Mietminderung) u Njemačkoj
Mietminderung – njemački izraz koji se odnosi na zakonsko pravo na smanjenje najamnine ako nekretnina koju si unajmio ima nedostatke ili je na drugi način neupotrebljiva za stanovanje.
Mietminderung možemo na hrvatski jezik prevesti kao smanjenje najma.
Prema njemačkom zakonu (članak 536 BGB), najmoprimci mogu zatražiti smanjenje najamnine ako unajmljeni stan ili kuća imaju nedostatke. Trebaš voditi računa da smanjenje možeš zatražiti samo kada nedostaci značajno narušavaju kvalitetu života u unajmljenoj nekretnini.
Koliko se može umanjiti iznos najamnine ovisi o vrsti nedostataka i o tome u kojoj mjeri ti nedostaci utječu na korištenje unajmljnog stana ili kuće. Najmoprimac obavezno mora obavijestiti stanodavca o nedostacima koji su nastali. Ako se to zaboravi, gubi se pravo na smanjenje najamnine.
Bitno je da ne možeš prestati plaćati cijelu ili umanjenu najamninu jer bi to moglo dovesti do pravnih problema. Umjesto toga, potrebno je dokumentirati nedostatke i slijediti odgovarajuće postupke.
Sadržaj
- Razlozi za smanjenje najamnine
- Najmodavac ne priznaje ili ignorira smanjenje najamnine
- Kada ne vrijedi smanjenje najamnine
Razlozi za smanjenje najamnine
Ovo je nekoliko tipičnih situacija za kada se može zatražiti umanjenje najma:
- Neispravno ili poluispravno grijanje tijekom hladnog vremena
- Šteta od vode ili vlage unutar stana ili kuće
- Buka od susjeda, prometa ili građevinskih radova
- Najezda štetočina, poput glodavaca ili insekata
- Uređaji koji ne rade, poput pokvarenog štednjaka ili hladnjaka ako su uključeni u najam
- Nedostatak tople vode
- Problemi s elektroinstalacijama ili plinom
- Nehigijenski uvjeti ili nedostatak čistoće u zajedničkim prostorijama ili objektima
- Strukturna oštećenja ili opasnosti, kao što su pukotine u zidovima ili stropovima
- Nepružanje ugovorenih usluga, poput uklanjanja smeća ili čišćenje snijega
Osim navedenih, postoje i druge situacije u kojima se može iskoristiti pravo na smanjenje najamnine. Važno je da najmoprimac-stanar dokumentira sve probleme i slijedi odgovarajuće postupke za traženje smanjenja najamnine u skladu s njemačkim zakonom. Nažalost, mnogo je stranaca i doseljenika u Njemačkoj koji nisu upoznati sa pravom na smanjenje najamnine, pa to pojedini najmodavci itekako iskorištavaju.
Najmodavac ne priznaje ili ignorira smanjenje najamnine
Ako najmodavac odbije tvoj zahtjev za smanjenje najamnine ili ne izvrši potrebne popravke u stanu ili kući koju ti je iznajmio, to stvarno može biti frustrirajuće i stresno iskustvo. Međutim, zapamti da imaš zakonska prava kao najmoprimac u Njemačkoj.
Ako se nađeš u ovoj situaciji, razmisli o traženju savjeta od savjetnika ili odvjetnika koji je specijaliziran za pravna pitanja kod najma (Mietrecht). Oni ti mogu pomoći na način da te upoznaju sa zakonskim pravima i mogućnostima te te voditi kroz korake koje moraš poduzeti da riješiš problem.
Savjetnik ili odvjetnik također ti može pomoći da pripremiš službenu pismenu obavijest svom najmodavcu, podneseš žalbu ili pokreneš pravni postupak ako je potrebno. Oni te također mogu zastupati na sudu ako se spor ne može riješiti na drugi način.
Pravno zastupanje može biti skupo, ali mnogi savjetnici ili odvjetnici nude početne konzultacije besplatno ili po sniženoj cijeni. Kontaktiranje savjetnika ili odvjetnika može ti pomoći u određivanju najboljeg postupka za tvoju specifičnu situaciju i pomoći ti da postigneš povoljan ishod.
Kada ne vrijedi smanjenje najamnine
Ne može baš svaki nedostatak omogućiti pravo na smanjenje stanarine.
Zahtjevi za smanjenje najamnine razlikuju se ovisno o okolnostima i uvjetima sklopljenog ugovora o najmu. Uvijek je dobra ideja potražiti pravni savjet kako bi se razumjeli prava i mogućnosti.
Ovo su primjeri kada smanjenje najamnine nije moguće:
- Ako su najmoprimci uzrokovali nedostatak ili problem njihovim nemarom ili zlouporabom.
- Ako je najmoprimac znao za nedostatak ili problem prije potpisivanja ugovora o najmu i pristao prihvatiti nekretninu u takvom stanju.
- Prema članku 536, stavak 1, klauzula 3 Njemačkog građanskog zakonika (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), ako je kvar ili problem manji i ne utječe značajno na korištenje. Na primjer, mala pukotina na prozoru možda ne opravdava smanjenje najamnine, ali razbijeni prozor koji se ne može zatvoriti ili zaključati može.
- Kada stanar nije stanodavcu dao razumnu priliku da izvrši potrebne popravke prije nego što je zatražio smanjenje najamnine (stanar najprije mora stanodavcu dostaviti pismenu obavijest o nedostatku ili problemu i odgovarajuće vrijeme za popravke).
- Ako je nekretnina za iznajmljivanje već iznajmljena po umanjenoj cijeni zbog poznatih nedostataka ili problema.
Vrijedi pročitati – Još bitnih informacija
Tablice smanjenja najamnine za najmoprimce i najmodavce.
U ovakvim situacijama osiguranje pravne zaštite (Rechtsschutzversicherung) može biti od nevjerojatne pomoći. Detalje pročitaj u našem članku Osiguranje pravne zaštite.
