Dobro je znati
- Otkaz mora biti sastavljen u pisanom obliku
- Razlog otkaza mora biti naveden
Kada najmodavac može otkazati ugovor o najmu?
U Njemačkoj najmodavac može dati otkaz najma stana ili kuće samo u posebnim slučajevima (Link članak 573 Redovan otkaz ugovora od strane najmodavca BGB). Najmodavac treba voditi računa da otkazni rok ovisi o koliko dugo najmoprimac stanuje u stanu, jer što duže najmoprimac stanuje to je otkazni rok duži.
Kada otkazuje najam, najmodavac treba paziti da ispuni sljedeće uvjete:
- Otkaz mora biti u pisanom obliku, kao pismo. E-mail, fax, tekstualna poruka i telefonski raygovor ne vrijede.
- Pisani otkaz mora biti potpisan od strane najmodavca. Ako je više najmodavaca, svi se moraju potpisati. Ako se umjesto jednog ili više najmodavaca potpiše voditelj, odvjetnik ili drugi najmodavac, otkazu se treba priložiti orginalna punomoć.
- Ako je više najmoprimaca navedeno u ugovoru, u otkazu ugovora se moraju svi najmoprimci navesti.
- U otkazu ugovora mora jasno stajati na koji se stan, kuću ili broj ugovora odnosi otkaz.
- Pravilo je da otkazu ugovora bez otkaznog roka treba prethoditi najmanje jedno pisano upozorenje.
- Razlog otkaza najma mora biti naveden.
- Trajanje otkaznog roka mora biti navedeno u otkazu najma. To znači da najmodavac mora navesti do kada najmoprimac mora napustiti stan ili kuću.
Može li najmodavac skratiti otkazni rok?
Najmodavac može skratiti otkazni rok samo kada ne postoji valjan razlog da najmoprimac ostane u stanu. Naprimjer, ako najmoprimac ne plati najam dva mjeseca uzastopno tada najmodavac može raskinuti ugovor bez otkaznog roka.
Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu kada kada za to postoji legitimni interes. Povećanje najamnine se ne smatra legitimnim interesom po članku 573 BGB.
U nekim slučajevima, kao što je stvaranje buke noću ili držanje psa u stanu bez obzira što ugovorom to nije dopušteno, najmodavac najprije treba poslati upozorenju najmoprimcu prije nego pokrene otkaz najma. Link članak 543 Izvanredni raskid ugovora bez otkaznog roka BGB.
Osim razloga za raskid ugovora kao što je korištenje protivno ugovoru i narušavanje kućnog reda i mira, treba se dogoditi nešto prilično eklatantno da bi najmodavac mogao raskinuti ugovor bez otkaznog roka.
Prema dosadašnjoj njemačkoj sudskoj praksi, ovo su otkazi najma bez otkaznog roka:
- u stanu se nalazi više od 100 ptica
- ugradnja prozora bez dopuštenja najmodavca
- prodaja heroina
- konstantno hranjenje golubova u stanu
- krađa električne energije
- namjerno uništavanje imovine
- prijetnje i fizički napadi na najmodavca i ostale najmoprimce
Otkazni rokovi koji vrijede za najmodavce
Ako ugovor o najmu sadržava dulji otkazni rok od zakonom propisanog, taj se rok odnosi samo na najmodavca. Ako su najmoprimac i najmodavac ugovorili otkazni rok kraći od zakonom propisanog, taj otkazni rok ne vrijedi za najmodavca. Najmodavac se mora pridržavati zakonskih rokova, dok najmoprimac može raskinuti ugovor uz kraći ugovoreni otkazni rok.
| Trajanje najma | Otkazni rok |
|---|---|
| do 5 godina | 3 mjeseca |
| 5 do 8 godina | 6 mjeseci |
| više od 8 godina | 9 mjeseci |
Obavijest najmodavca o raskidu ugovora mora biti dostavljena do trećeg radnog dana u kalendarskom mjesecu da bi i taj mjesec spadao pod otkazni rok. Na primjer, ako ti kao najmoprimac primiš obavijest o raskidu 3. veljače, najam tada prestaje 30. travnja. Ako primiš obavijest nakon 3. veljače, datum iseljenja se odgađa za jedan mjesec te najam prestaje 31. svibnja (Link članak 573c Rokovi kod redovnog otkaza ugovora o najmu BGB).
Prigovor raskidu najma
Postoje situacije kada je najmodavčev otkaz neopravdan.
Prema članku 574 BGB, najmoprimac (stanar) se može usprotiviti otkazu najma (uložiti prigovor) ako bi otkaz uzrokovao velike probleme za stanara, obitelj ili drugog člana kućanstva.
Problemi mogu biti, na primjer, kada se ne može pronaći odgovarajući alternativni životni prostor, ako je stanar invalid, ozbiljno bolestan ili ako je zadnji pregled neizbježan.
Po članku 574b Njemačkog građanskog zakonika (BGB), prigovor na zaprimljeni otkaz najma mora se dati u pisanom obliku. Najmodavac prigovor mora primiti najkasnije dva mjeseca prije isteka otkaznog roka. Preduvjet za to je da je najmodavac pravodobno obavijestio najmoprimca o mogućnosti prigovora.
U situaciji kada te najmodavac nije obavijestio o mogućnosti prigovora, tada se prigovor može podnijeti naknadno.
Vrijedi pročitati – Još bitnih informacija
U članku Raskid ugovora o najmu stana ili kuće su sve potrebne informacije kada najmoprimac želi otkazati najam.
