Dobro je znati
- Otkazni rok se mora poštivati bez obzira tko je pokrenuo raskid ugovora o najmu
- Postoje redovni i izvanredni otkazi ugovora o najmu
Raskid najma stana ili kuće (Mietvertrag Kündigung)
Sukladno Članku 573c – Rokovi za redovni raskid (BGB), najmoprimac može pokrenuti raskid ugovora o najmu stana ili kuće uz otkazni rok od tri mjeseca. Pri tom je nebitno koliko dugo je stanovao u tom stanu ili kući.
Raskid ugovora o najmu je uvijek stresan. Zato pročitaj ovaj tekst da ti bude lakše.
Sadržaj
Redovni raskid ugovora o najmu
Kao najmoprimac moraš svom najmodavcu predati raskid ugovora najkasnije treći radni dan u mjesecu da bi i se taj mjesec uračunao u otkazni rok. Subote se također smatraju radnim danima. Bitan je datum kada je najmodavac primio, a ne datum kada je poslan tvoj raskid ugovora o najmu.
Primjer: Najmoprimac želi raskinuti ugovor o najmu stana na dan 30.11.2023. Pismo s raskidom ugovora o najmu stiglo je najmodavcu u ponedjeljak, 04.09.2023. Raskid ugovora je pravovremen jer je 03.09.2023. bila nedjelja, a ne radni dan, te se stoga ne računa. Da je najmodavcu pismo stiglo u utorak, 05.09.2023., najam stana bi prestao tek 31.12.2023.
Raskid ugovora uvijek mora biti u pisanom obliku.
Raskid mora biti u pisanom obliku, što znači da trebaš sastaviti pisani dokument koji obavezno moraš i potpisati. Na žalost, njemački zakon ne priznaje raskid ugovora koji je poslan putem e-pošte, telefaksom, WhatsAppom, Viberom ili nekom drugom mrežnom aplikacijom (Članak 568 – Oblik i sadržaj obavijesti BGB).
Dvije bitne stvari kod raskida ugovora:
1. Zabrana raskida ugovora
Obavezno provjeri svoj ugovor o najmu da vidiš je li raskid najma dozvoljen. Ako raskid nije dozvoljen, tada trebaš dobiti suglasnosti najmodavca da bi ga mogao raskinuti. Međutim, trebaš znati da zabrana raskida ugovora o najmu može biti u trajanju do četiri godine maksimalno, sukladno Odluci Saveznog suda na dan 23.08.2016.
Ugovori o najmu na određeno vrijeme često imaju članak o nemogućnosti raskida ugovora. Ako si sklopio ugovor o najmu na određeno vrijeme, za ranije iseljenje trebaš dobiti suglasnost svog najmodavca.
2. Dokaz ili svjedok
Raskid ugovora možeš predati stanodavcu u prisustvu druge osobe koja je u tom slučaju svjedok ili ga možeš poslati kao preporučeno pismo. Preporučeno pismo je stvarno dobra opica za tebe jer dostavljač (poštar) u njihovom sustavu evidentira da je tvoja pošiljka dostavljena u poštanski sandučić ili poštanski pretinac primatelja. Datum isporuke možeš provjeriti praćenjem pošiljke preko web stranice dostavne službe (pošte), što je ujedno dokaz da je dostava obavljena. Preporučeno pismo s povratnicom nije potrebno slati.
Izvanredni raskid ugovora o najmu
Izvanredni raskid bez prethodne najave od strane najmoprimca moguć je samo u iznimnim slučajevima. Osim izvanrednog raskida, najmoprimac u određenim okolnostima ima mogućnost za posebno pravo na raskid ugovora.
Ovo su najčešći slučajevi izvanrednih raskida ugovora:
- Adaptacija stana – posebno pravo na otkaz
- Povećanje najamnine – posebno pravo na otkaz
- Opasnost po zdravlje – izvanredni raskid
- Smrt stanara / najmoprimca – izvanredni raskid
- Uvreda – izvanredni raskid
1. Adaptacija stana
Nakon što zaprimiš obavijest o adaptaciji stana od strane tvog najmodavca, možeš kao najmoprimac izvanredno raskinuti ugovor o najmu. Raskid ugovora moraš predati najmodavcu do kraja mjeseca koji slijedi nakon primitka obavijesti o modernizaciji (Članak 555e – Pravo na izvanredni raskid ugovora od strane najmoprimca u slučaju adaptacije BGB). Raskid stupa na snagu do kraja drugog mjeseca od mjeseca primitka obavijesti. Na primjer, ako te najmodavac obavijesti o adaptaciji u siječnju, raskid ugovora možeš najaviti u veljači. Najam stana prestaje do kraja ožujka. Manji popravci ne skraćuju otkazni rok jer se ne smatraju adaptacijom.
2. Povećanje najamnine
Ako najmodavac poveća najamninu, ti kao najmoprimac možeš izvanredno raskinuti ugovor o najmu. Rok za raskid je do kraja drugog mjeseca nakon primitka obavijesti najmodavca, a ujedno stupa na snagu na kraju drugog mjeseca. Budući da si raskinuo ugovor, povećanje najamnine ne vrijedi, te plaćaš isti iznos najamnine do prestanka ugovora (Članak 561 – Pravo na izvanredni na raskid ugovora od strane najmoprimca nakon povećanja najamnine BGB).
3. Opasnost po zdravlje
Ako se u stanu pojavi plijesan ili trošnost, to ponekad predstavlja ozbiljnu opasnost za zdravlje stanara. U tim se slučajevima otkazni rok ne primjenjuje (Članak 543 – Izvanredni raskid ugovora bez otkaznog roka iz dobrog razloga BGB).
4. Smrt stanara / najmoprimca
Ako ste unajmili stan ili kuću kao par, možeš raskinuti najam stana ili kuće u roku od mjesec dana nakon smrti druge osobe uz zakonski otkazni rok (Članak 563a – Nastavak najma s živućim stanarima BGB). U suprotnom, najam ostaje na snazi s preostalim najmoprimcem. Ako je samo jedan supružnik/partner glavni stanar i on umre, stanarsko pravo se automatski prenosi na živućeg supružnika. Ako je najmoprimac stanovao sam, stanarsko pravo prelazi na njegove nasljednike. Nasljednici, ako se ne žele useliti u stan, mogu raskinuti najam uz otkazni rok od tri mjeseca (Članak 564 – Nastavak najma s nasljednikom, izvanredni raskid BGB). Nasljednici ne moraju najmodavcu predočiti dokumente o nasljeđivanju.
5. Uvreda
Uvrede, klevete ili čak fizički napadi na najmoprimca posljedični su razlozi za raskid ugovora bez prethodne najave.
Što ako se želiš iseliti ranije?
Ti kao najmoprimac morati ćeš platiti najam do isteka otkaznog roka. Čak ako se iseliš ranije, i dalje moraš plaćati najam sve do isteka otkaznog roka. I u slučaju da predložiš novog najmoprimca, ni to ništa ne mijenja. Tvoj najmodavac može, ali ne mora prihvatiti novog najmoprimca.
Skraćenje otkaznog roka
Međutim, drugačija je situacija ako u ugovoru o najmu postoji takozvana “Nachmieterklausel”. Tada imaš mogućnost skraćenja otkaznog roka na način da predložiš nekoliko novih najmoprimaca.
U tom slučaju, ako se iseliš prije isteka otkaznog roka, a tvoj najmodavac preda stan novom najmoprimcu prije isteka tvog ugovora, po Članku 537 – Plaćanje najamnine ako je stanar osobno spriječen (BGB) najmodavac smije naplatiti najam samo od novog najmoprimca što znači da ti više ne plaćaš najam. To vrijedi čak i u slučaju da nakon što se iseliš prije isteka otkaznog roka najmodavac temeljito adaptira stan.
Vrijedi pročitati – Još bitnih informacija
Ovdje je članak u kojem možeš preuzeti PDF dokument Primjer dopisa za raskid ugovora o najmu.
Informacije u slučaju kada najmodavac otkazuje najam potraži u članku Najmodavac daje otkaz najma stana ili kuće.
